东风证券-房地产行业中报业绩综述:行业负债收缩,集中度下降-220921

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日期:2022-09-21 21:38:26 研报出处:东风证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 赵旭翔,吴尘染,吴丛露  (PDF) 18 页 541 KB 分享者:wuy****24 推荐评级:看好
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研究报告内容
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  核心观点

  2022年上半年,上市房企营收和利润下滑,盈利能力下降,行业整体负债率降低。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们统计的145家A+H上市房企2022年上半年营收总计21106.0亿元,同比下降12.1%;净利润总计893.1亿元,同比下降56.8%;归母净利润总计687.1亿元,同比下降62.4%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)行业销售下滑严重,叠加二季度局部重点城市疫情反复影响,行业整体收入结算速度放缓,导致营收下滑严重。净利润降幅高于营收降幅主要原因在于:1)行业整体毛利率进一步下降;2)销售低于预期带来的库存等资产减值;3)合作企业发生信用违约,产生投资亏损。上半年106家A股上市房企整体毛利率为19.8%,净利率为4.4%,同比分别降低2.0pcts,2.7pcts。39家港股房企毛利率为19.1%,净利率为3.8%,同比分别降低5.4pcts,5.8pcts,上半年A股上市房企销售回款同比下滑超三成。上半年145家A+H股上市房企剔除预收账款后的资产负债率为69.5%,较2021年末下降0.6pcts,行业整体负债率进一步降低。

  企业间分化明显,中型房企业绩受损最为严重。2022年上半年145家上市房企整体ROE为1.5%,较去年同期下降2.1pcts,其中大,中,小型房企的ROE分别为2.9%/-1.5%/0.9%,同比分别下降1.6/5.3/0.6pcts,中型房企业绩下滑最为严重,整体呈亏损状态。上半年大型,中型,小型房企的净利率分别为7.2%/-5.0%/3.1%,总资产周转率分别为9.3%/6.2%/7.7%,权益乘数分别为4.4/5.0/3.7,企业间盈利能力,周转能力,杠杆水平分化明显。

  集中度下降,国企销售,投资跌幅相对更小,样本房企融资成本降低。2022年上半年销售TOP20房企披露销售额合计18974.0亿,同比下滑37.0%,国企销售额同比下滑29.6%,民企销售额同比下滑42.3%。TOP5/10/20/50销售集中度分别为14.0%/21.6%/30.4%/43.6%,较2021全年下降2.2/3.4/7.1/13.8pcts,同比降幅拉大。投资方面,根据中报数据,披露权益口径拿地金额的9家TOP20房企上半年共计拿地1786.8亿元,同比下降59.5%,其中国企的拿地强度较民企更大。上半年TOP20房企披露的加权平均综合融资成本同比进一步下降,前三低的是中海地产,华润置地,龙湖集团,分别为3.44%/3.78%/3.99%。

  投资建议与投资标的

  2022上半年行业持续下探,上市房企业绩受损,整体负债率继续降低。A+H股145家主流上市房企中期业绩下滑严重,利润率进一步走低。上半年市场销售不断探底,房企销售回款缩水,可能会继续影响下半年的投资和结算进度,行业整体正在降负债缩表以应对周期。企业间分化明显,行业集中度下降。中型房企在上半年市场调整中失血严重,利润率,周转率和杠杆率与大型房企分化加大。TOP20房企的销售集中度较2021年加速下降,国企在销售,投资方面相对表现更好。未发生信用违约的龙头房企融资成本进一步降低,行业信用分化加大。

  今年以来政策调控力度仍显克制,保交付是下半年政策焦点,有助于购房者信心恢复至正常水平,但对化解行业危机的推动程度有限,且疫情反复或进一步拖累销售复苏的进程,预计短期内市场低位盘整仍将持续。我们看好龙头房企市场调整阶段的优势地位,此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头,推荐保利发展(600048,买入),万科A(000002,买入);与业绩具有弹性的二线龙头,推荐金地集团(600383,买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业,推荐碧桂园服务(06098,买入),保利物业(06049,买入),招商积余(001914,增持),新大正(002968,买入),融创服务(01516,买入),星盛商业(06668,买入)。

  风险提示

  逆周期政策不及预期。销售复苏低于预期。利率发生明显上升。

  

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